En España, la regulación de los contratos de arrendamiento de locales comerciales ha cobrado relevancia debido al uso de cláusulas abusivas en perjuicio de los inquilinos. Este tipo de cláusulas, aunque presentes en ciertos contratos, pueden ser impugnadas conforme al Código Civil español, el cual establece las normas y principios para la validez de los acuerdos entre las partes. En Cortés & Co. Abogados, con años de experiencia en derecho inmobiliario, ayudamos a nuestros clientes a identificar y eliminar estas cláusulas abusivas de sus contratos de alquiler.
¿Qué es una cláusula abusiva?
Las cláusulas abusivas son aquellas estipulaciones impuestas de forma unilateral por una de las partes en el contrato, aprovechando una posición de superioridad, y que generan un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de ambas partes. En los contratos de arrendamiento de locales comerciales, estos términos pueden limitar de forma injusta los derechos del inquilino, mientras favorecen excesivamente al arrendador.
Cláusulas abusivas comunes en contratos de locales comerciales
Algunas de las cláusulas abusivas más frecuentes en contratos de locales comerciales incluyen:
- Cláusulas de renuncia a derechos legales: Por ejemplo, aquellas que obligan al arrendatario a renunciar a su derecho de desistimiento antes de lo previsto legalmente o que limitan su capacidad de reclamar mejoras en el inmueble.
- Cargas económicas injustas: A veces se incluyen cláusulas que obligan al arrendatario a asumir reparaciones que, según el Código Civil español (artículos 1554 y siguientes), corresponden al propietario.
- Penalizaciones desproporcionadas: Estas estipulaciones establecen sanciones exageradas por incumplimientos leves o atrasos en el pago de la renta.
- Limitación de responsabilidad del arrendador: Algunas cláusulas limitan o excluyen la responsabilidad del propietario por desperfectos que afectan el uso del local, como problemas estructurales o de infraestructura.
La nulidad de cláusulas abusivas en el Código Civil Español
Según el artículo 1255 del Código Civil español, los contratos son válidos y obligatorios siempre que no vayan en contra de la ley, la moral o el orden público. Si una cláusula es abusiva y causa un desequilibrio, puede ser declarada nula en virtud de los artículos 6.3 y 1.258, que establecen que “los actos contrarios a las leyes prohibitivas y a las leyes imperativas son nulos de pleno derecho”. Es decir, una cláusula abusiva no solo puede ser eliminada del contrato, sino que además las partes podrían revertir los efectos negativos que haya causado.
Jurisprudencia relevante sobre cláusulas abusivas en alquileres comerciales
La jurisprudencia en España ha desarrollado un criterio claro respecto a la nulidad de las cláusulas abusivas en contratos de arrendamiento comercial. Por ejemplo, el Tribunal Supremo, en su Sentencia 367/2021, enfatizó que las cláusulas que limitan los derechos fundamentales del arrendatario sin una justificación proporcional y razonable pueden ser consideradas nulas.
En otra sentencia, el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (Sentencia 452/2020) declaró nula una cláusula que imponía al inquilino la obligación de asumir todos los gastos de mantenimiento sin distinción, lo que se consideró desproporcionado y abusivo, en línea con el artículo 1256 del Código Civil.
La asesoría de Cortés & Co. Abogados en contratos de alquiler
Identificar y eliminar las cláusulas abusivas requiere de un conocimiento especializado en derecho contractual y la aplicación adecuada del Código Civil y la jurisprudencia. En Cortés & Co. Abogados, con más de treinta años de experiencia en el sector inmobiliario, revisamos los contratos de alquiler de nuestros clientes para garantizar que cumplen con la normativa y protegen sus derechos.
Desde nuestro despacho, asesoramos tanto a inquilinos como a propietarios para evitar conflictos futuros y defender sus intereses en caso de litigios. En Cortés & Co. Abogados estamos comprometidos en velar por el bienestar legal de nuestros clientes y garantizar que los contratos se ajusten a las leyes vigentes.
Conclusión
Las cláusulas abusivas en los contratos de alquiler de locales comerciales son un riesgo considerable para los inquilinos, ya que limitan sus derechos y les imponen cargas adicionales. Con el asesoramiento de Cortés & Co. Abogados, expertos en derecho inmobiliario y arrendamientos, se pueden identificar y anular estas estipulaciones injustas, asegurando un contrato equilibrado y justo para ambas partes.